司书甲，粉丝称为“小司”，清华大学本硕，融贝集团创始人，融贝网CEO，主讲短视频节目《小司聊理财》，擅长用最接地气的风格，最生动的语言，为老百姓解读最实用的挣钱省钱知识。

这段时间以来，杭州房价下跌幅度比较大，所以业主维权的事件经常发生，为了社会稳定，前几天，杭州萧山区蜀山街道成立房地产维稳工作领导小组的消息在网上炸开了锅。至于成立的目的，通知是这样说的：

为强化对房地产企业的监管，妥善处理购房者的合理诉求，将矛盾化解在基层，切实维护房地产市场秩序和社会稳定。

那么杭州房价跌了多少呢？

安居客的数据显示，11月杭州二手房价格环比上个月下跌0.56%，28871元/平米。

其实这个下跌趋势从今年的7月份就开始了。

二手房的降价加上新房的降价促销老业主就不干了，出来维权。于是形成了一定的社会不稳定因素，所以房地产维稳工作小组，主要就是找他们沟通，一方面要劝说这些维权的业主，另一方面也要劝说降价的开发商。

虽然近期杭州房价有回调，但是长期看依然有升值空间。

为什么这么说呢？

杭州是一座自带光环的城市，“上有天堂，下有苏杭”的美誉自古以来令人心向往之，阿里和网易等明星公司的崛起则将杭州这座城塑造成为互联网新贵，人才吸引能力全国领先。

这几年杭州的人口流入势头很猛。2015年杭州人口新增12万，2016年新增17万，2017年新增28万。照此趋势，杭州人口也会迈入千万级别。

我的购房建议是，目前杭州的新房和二手房是倒挂的，也就是说新房价格要比二手房便宜。在这种情况下，当然是能买新房就买新房了。

再加上临近年底，开发商为了回笼资金降级促销的力度是非常大的，有些楼盘一开盘价格就非常低，比如最近开盘的，位于萧山南部卧城的德信碧桂园印江南，均价只有22000元/平米”。

还有光明尚海湾项目，均价只有22799元，这些是可以现在出手的，因为基本开盘就把价格促销到位了。

聊完杭州，我们再来聊聊长三角，最近，关于购房指南系列，长三角地区的朋友呼声最高，所以我们今天就来看看还要不要买？什么时候入手？

长三角最初指上海与苏锡常一带，后来加入西南的杭州以及更西面的南京，2016年，安徽合肥、芜湖等城市也被划进来，并拓展到江浙的大多数城市，有了长三角城市群的概念，并被称之为世界第六大城市群。

长三角各城市区域位置图

以城区常住人口作为划分标准，长三角城市群包括超大城市上海、特大城市南京以及大城市杭州、苏州等，以及中等城市镇江、嘉兴等和小城市昆山等。

长三角城市群各城市规模等级

2017年，上海、江苏、浙江的GDP合计为16.78万亿元，占全国GDP总量的20.3%，同比增速分别为6.9%、7.2%、7.8%。从经济增速看，上海与全国平均水平持平，江浙则优于均值，特别是浙江，高出近1个百分点。

而从人口上来看，长三角始终处于人口流入状态，尽管2015年增速出现了明显下滑，但2016年再次回升，目前总人口在1.5亿以上。

再来看分省数据，2012年、2013年上海人口增速明显高于江浙，到了2015年则首次出现了人口的负增长，而浙江这几年的人口增速是明显高于上海和江苏的，这与其抢人大战也有一定的关系。

长三角“两省一市”人口变化情况，单位：万人

所以从宏观层面看，长三角的核心城市自古以来就是我国的经济重镇，人口流入也呈增加的趋势，具备房价长期看涨的基础。

长三角两省一市涉及到几十个城市，由于文章篇幅原因，我们还做不到每个城市都聊，那聊哪几个呢？

前几天，澎湃新闻发了个消息，称上海正在连同江浙两省出台《上海大都市圈空间协同规划》，方案初步拟定将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等“1+7”市。

所以这次，我们就来聊聊上海大都市圈的部分城市加用户问的比较多的南京、温州等城市。

上海房价长期的走势，我觉得不用过多分析，大家也都心知肚明，那一定是上涨的。

但是我们买房不能光看长期，下手的时候还是要考虑短期行情。最近上海二手房市场量价齐跌，非常惨淡。

中原地产研究院发布的上个月的最新数据显示，二手房成交11989套，环比下跌14.6% ；价格方面，成交均价37288元/平米，环比下跌2.59%，处于一年来成交均价的最低位，同比下跌3.93%。

分区来看，黄浦区均价74713元/平米，环比下跌4.04%，非中心城区成交均价最高的为浦东新区，均价为37507元/平米，环比下跌5.58%。中心城区中跌幅最大的为长宁区，环比下跌6.60%，非中心城区中跌幅最大的为宝山区，环比下跌6.69%。

这样的下跌力度，一时半会是刹不住车的，还会继续下跌，所以想买房的朋友不要买二手房。

新房能不能买呢？

其实新房市场也有松动，前段时间也爆出过部分楼盘开盘就促销送宝马的消息，目前上海的二手房和新房的价格倒挂现象比较严重。

比如万科翡翠公园二手房当前挂牌价为8.2万元/平米，但是这个楼盘今年8月放出最后52套一手房，认筹价仅为6.4万元/平米，比二手房便宜22%。便宜这么多，主要还是归功于政府的限价政策，类似这样的情况，新房价明显低于二手房20%以上的，我认为是可以出手的。

在江苏内部，苏州、无锡、常州是上海的传统腹地，是“一荣俱荣“的关系。

在前段时间举办的进博会上，习总书记提出要增设上海自贸区新片区，以及支持长三角一体化上升为国家战略，再加上上海大都市圈规划方案的出台，这三个环沪城市迎来利好。

除了政策上的利好，其实每个城市本身的经济实力也比较雄厚。

苏州

苏州产业基础雄厚，在长三角地区生产总值仅次于上海，截至2017年底，世界500强企业中151家在苏州有投资项目，中国“最牛地级市”的实力可见一般。

从人口看，苏州是江苏省人口最多的城市，常住人口1068万，外来人口比重已经超过50%，占到了整个江苏省的1/3。

所以苏州的房价长期看涨。

再来看看近期苏州楼市的情况。

安居客数据显示，苏州11月二手房均价16718元/㎡，环比上涨1.14%，从全年看也呈现上涨趋势。

新房市场，目前价格并没有出现普遍性的下跌，这样看来，苏州的房价是非常坚挺。

目前推出的一些政府限价房，性价比高的房子，还是会受到抢购，所以想买房子的可以考虑买这类的限价房，现在就可以出手。

另外苏州的房价，分化比较严重，姑苏区和园区的房价很贵，但是吴江区还不算贵，只有15900多，随着东环南延和轨交4号线的建成通车，吴江和主城区的距离不断缩短，商业、教育、医疗等资源也不断完善，目前看是个价值洼地，对价格敏感的刚需朋友，可以考虑在吴江买房，随时上车。

当然对价格相对没那么敏感的，可以选择吴中区，因为离着工业园区比较近，而且也能享受到园区的配套。

此外，环沪的昆山、太仓常年位居中国工业百强县（市）前10名，经济活跃，地理位置优越，开车去上海可以控制在1个小时以内，购买的限制条件较低，价格相对上海来讲就便宜多了，对于在上海打拼的外地朋友可以在这两个地方买房，随时都可以上车。

无锡

无锡的经济总量也很不错，去年突破万亿，仅次于苏州和省会南京。其下辖县级市江阴拥有30余家A股上市公司，刚发布的全国工商联民企500强报告，无锡以20位拿下江苏第一，无锡去年人均GDP16万，全国第四，名副其实的民富。

无锡这几年的产业升级也做的很到位，2017年，无锡物联网营业收入2437亿元，接近江苏全省的1/2、全国的1/4，所以房价长期看涨。

其实我看无锡现在的房价并不高，安居客上的二手房均价只有10900多，GDP总量相当的青岛，均价2万。

当然这个价格跟实际有些差距，目前老城区的房子均价在2万多，其他城区的房价在1.5万左右，即便这个价格，也是不高的。

目前无锡的房价并没有下跌的迹象，想上车的可以上车了，具体在哪里买，这个要看自己的实际情况，为了孩子上学当然是在老城区买最好，如果为了投资潜力，那选择太湖新城，那里代表着无锡未来的样子。

另外，买房也要看地铁规划图，地铁修到哪，哪里的房价就涨，这是经过验证的真理。

南京

2017年南京常住人口833.5万人，比2016年增加了6.5万人，未来如果保持这种增长趋势，将有可能成为千万级别的超大城市，人口与经济都具备较强的支撑力度，又加上其省会城市的属性，所以房价长期看涨。

但是短期看，南京的楼市泡沫非常严重。

前段时间，中国房地产数据研究院发表了“2018中国各省会城市买房难度排名”。

买房难度前五的省会城市分别是：上海的72.4年，北京的72.3年，福州的58.5，广州的57，南京的48.9！南京买房难度位居第五位。

南京的月均工资收入只有4000多，如果把房价设定在27000多，买一套100平的房子就需要49年。

南京的房屋均价从2005年到2014年，由4000元涨到13000元，最近这几年更是快速上涨，11月二手房均价达到了27000多，直追杭州。

其实27000的均价是远远低于市场实际情况的，南京均价5万多的盘不在少数，3多万的盘只能算是中等价格，目前看南京的房价泡沫比较严重，且政府的限购政策很严，所以建议大家观望，未来1年回调的可能性非常大，如果是着急住的刚需朋友，可以选择政府限价的楼盘，价格在2万5以下相对安全。

常州

常州目前限售、限价、限贷，对整体产生一定购房限制，常州短期没有上涨趋势，房价短期小幅度回调，下跌趋势中，企稳后可以找机会入手。

常州地理位置较为优越，苏锡常经济圈重要组成部分，企稳后看涨。

南通

南通楼盘多，价格高，目前正在限售，直接导致新房购买需求降低，且新房价格向下走，刚需有购房需求，可以等南通楼市整体平稳后在低点入手。

楼市下探期间，可以有效的压缩开发商价格，所以还需多踩盘，目前新房比二手房价格低，可以优先考虑。

宁波

关于宁波的楼市未来怎么走，我想用最近国家统计局宁波调查队做的一个调查问卷结果，给大家做个解读。

购房者能承受的住房单价是多少？

调查结果显示，选择1.5-2.0万元/㎡的受访者人数最多，占比为34.1%；其次是2.0-2.5万元/㎡，占比为25.9%；选择1.0-1.5万元/㎡以下的占比为21.2%；选择2.5万元/㎡及以上和1.0万元/㎡以下的各占9.4%。

而当前主城区在售楼盘价格普遍超过2.0万元/㎡，尤其是改善型楼盘价格超过2.5万元/㎡，高于居民预期，居民购房压力较大，很少有人买。

大家准备什么时候买房？

计划在年内购房的市民占24.0%，计划在明年购房的占61.0%；计划购房时间在两年以上的占15.0%。

大家想在哪里买房？

97.7%的受访者选择购买主城区楼盘（海曙区、江北区和鄞州区）；2.3%的受访者选择购买近郊区楼盘（北仑、镇海和奉化区）；没有受访者考虑购买市六区以外的楼盘。

宁波未来房价是涨是跌？

——年内看跌，长期看涨。

今年，受楼市调控持续深入影响，宁波市房地产市场出现降温迹象，市场观望气氛渐浓，年内房价看跌预期增强。

认为今年房价会下降的受访者人数最多，占比为53.0%；认为房价走势平稳的占34.0%；认为房价会上涨的占13.0%。

但是，受访者仍普遍看好房价长期走势。认为房价会上涨的受访者人数最多，占比为65%；认为房价走势平稳的占20.0%；认为房价会下降的占15.0%。

看完这个调查，我想大家对宁波的房价未来怎么走，现在要不要买，心里应该有答案了。

温州

温州民营经济发达，打火机、制鞋、服装、电器等传统劳动密集型产业需要大量劳动力，使得温州常住人口规模保持领先。

但是，从趋势上看，2011年以来，温州外来人口的增量不多，人口总量也在2016年被杭州反超。

整体而言，温州的民间财富、市场活力、商业基因是毋庸置疑的，但是有产业落后的风险，这是制约其未来房价大幅上涨的一个很重的原因，所以温州房价长期看稳中略涨的概率比较大。

上图是温州10月二手房价格和涨跌情况，整体看价格，泡沫并不是很大，涨跌情况是，除了瑞安和龙湾，其他几个区还是上涨的，但是涨幅不大，着急住的刚需朋友，可以上车，不着急的朋友不妨再等等，未来随着调控政策的效果显现，大涨的可能性是没有了，但是也不排除有微跌的可能。

嘉兴

最后来说说嘉兴，嘉兴位于上海和杭州之间，之前因为到上海的交通不便，所以很少有人去嘉兴买房，本地人少加库存量大也限制了房价的上涨空间，所以嘉兴的二手房均价只有1万出头，但是随着沪杭高铁的开通，从上海到嘉兴从原来的3个小时缩短到30分钟，以后会有越来越多在上海上班的人去嘉兴买房，房价还是有很大上升空间的。

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